多城一季度二手房交易活躍，核心城市突破“枯榮線(xiàn)”

2024-04-07

　　3月是樓市傳統的“小陽(yáng)春”，伴隨著(zhù)2024年不斷釋放的政策利好，很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中，北京、上海、深圳二手房市場(chǎng)復蘇明顯，3月份的成交量雙雙突破當地“榮枯線(xiàn)”，而深圳二手房銷(xiāo)售已超去年同期。 　　中指院統計，截至3月31日，重點(diǎn)城市二手房成交套數已連續6周環(huán)比增長(cháng)，上周(3.25-3.31)成交量更是達到了2023年下半年以來(lái)周度高水平。另?yè)悮ぱ芯吭罕O測，今年以來(lái)，貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續向上修復，部分城市和產(chǎn)品價(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。 　　相較而言，新房市場(chǎng)則仍顯清冷，據開(kāi)源證券監測，2024年初至今，全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%；而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。 　　多位受訪(fǎng)人士認為，受惠于各地優(yōu)化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響，各地二手房市場(chǎng)出現成交上漲，但這多是由以?xún)r(jià)換量推動(dòng)，并不意味著(zhù)當下入市信心已完全恢復。 　　新房、二手房?jì)芍靥? 　　步入3月份，不少城市的二手房市場(chǎng)活躍度提升明顯。 　　一線(xiàn)城市中，深圳的二手房市場(chǎng)在3月份則不斷刷新歷史紀錄。據深房中協(xié)統計，3月全市二手房網(wǎng)簽達5196套，環(huán)比增長(cháng)116.6%，同比增長(cháng)5.1%，突破了5000套行業(yè)榮枯線(xiàn)。這也是時(shí)隔3年，深圳月度網(wǎng)簽量再次突破5000套。 　　北京、上海的復蘇態(tài)勢也有所顯現。據北京市住建委官網(wǎng)數據統計，3月二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，也突破了1.2萬(wàn)套的“榮枯線(xiàn)”，并創(chuàng )下了近一年來(lái)的高點(diǎn)；上海的3月二手房成交量超2萬(wàn)套，越過(guò)1.5萬(wàn)套的“榮枯線(xiàn)”，市場(chǎng)回暖跡象明顯。 　　據克而瑞監測，在武漢，2024年第8周-第10周二手房成交節節攀升，其中第10周周成交套數高達1322套，與2023年第10周成交量基本持平；在天津，今年第8周-第11周二手房成交走高，其中第11周周成交套數達到1092套，基本已達去年二季度以來(lái)周度高點(diǎn)。 　　整體來(lái)看，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)大多呈現出了“小陽(yáng)春”的跡象。 　　據諸葛數據研究中心監測數據，2024年第13周，重點(diǎn)10城二手房成交量約為1.98萬(wàn)套，環(huán)比上漲6.94%，總體成交量延續平穩上行態(tài)勢，實(shí)現“六連漲”，且成交量還創(chuàng )下了自去年5月份以來(lái)周度新高。整個(gè)3月份，重點(diǎn)10城二手房成交超7.23萬(wàn)套，較2月份大幅上漲123.35%。 　　二手房市場(chǎng)相對良好的表現由多重因素促成。中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜分析稱(chēng)，一是春節后部分城市二手房掛牌量提升，部分業(yè)主降價(jià)帶動(dòng)，二手房活躍度相對較高，同時(shí)，隨著(zhù)二手房掛牌量增加，部分優(yōu)質(zhì)戶(hù)型、更高性?xún)r(jià)比的二手房項目入市，也在一定程度帶動(dòng)需求入市。 　　此外，二手房作為現房，購房者所見(jiàn)即所得，也縮短了購房者的入住時(shí)間，購房者偏好度相對更高；春節過(guò)后為小學(xué)入學(xué)辦理時(shí)間，為滿(mǎn)足孩子上學(xué)需求，部分購房者集中入市，也推動(dòng)了二手房市場(chǎng)活躍度提升。 　　將時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)可以發(fā)現，今年以來(lái)的二手房市場(chǎng)整體上表現出較好的修復態(tài)勢。貝殼研究院二手房市場(chǎng)監測數據顯示，2024年春節過(guò)后，貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續向上修復；盡管由于去年特殊的高基數，今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少，但比2022年同期明顯增加28.5%。 　　在3月前兩周，深圳、南京、合肥、長(cháng)沙、蘭州等多個(gè)城市的貝殼二手房成交量超越去年同期?！敖衲昕捶靠蛻?hù)數量與去年相當，但新增房源有所減少，有利于后續市場(chǎng)供求關(guān)系改善?！必悮ぱ芯吭罕硎?。 　　二手房與新房市場(chǎng)是高度相關(guān)的。盡管目前我國的住房供需總體基本平衡，但當下的住房需求絕大多數是“賣(mài)小買(mǎi)大”、“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善需求，而在房屋總價(jià)處于高位的現階段，改善置業(yè)的資金門(mén)檻頗高，賣(mài)掉舊房成為置換的關(guān)鍵環(huán)節。 　　在一二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條，二手房市場(chǎng)的賣(mài)家往往會(huì )成為新房市場(chǎng)的購房者，并且也會(huì )通過(guò)出售二手房獲得購房資金。于是，二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)之后，也就有助于置換鏈條重啟、增加市場(chǎng)活力，新房銷(xiāo)售也將得到有效恢復。 　　新房存滯后效應 　　目前，二手房市場(chǎng)的熱度并未能帶動(dòng)新房成交，多位受訪(fǎng)業(yè)內人士認為，現下二手房市場(chǎng)盡管有所修復，但成交量還不夠多，并不意味著(zhù)當下入市信心已完全恢復，不足以拉動(dòng)新房市場(chǎng)。 　　58安居客研究院院長(cháng)張波向記者表示，目前一線(xiàn)城市老舊二手房的成交還未出現明顯抬頭跡象，這與一線(xiàn)城市限購依然偏嚴有關(guān)?！袄缟虾７潘闪送猸h(huán)外單身的限購，但大量外環(huán)內老破小的目標客戶(hù)正是單身人士，由于外環(huán)內老舊二手房成交未能快速提升，大量的置換需求就被卡在賣(mài)房這個(gè)環(huán)節?！? 　　事實(shí)上，許多城市當前二手房市場(chǎng)的熱鬧、部分城市的成交改善，多是以?xún)r(jià)換量所致，市場(chǎng)并未真正進(jìn)入景氣的態(tài)勢。 　　在南京，3月份二手房整體成交均價(jià)約為26245元/平方米，環(huán)比則下滑4.9%，房?jì)r(jià)回落至2.7萬(wàn)大關(guān)以?xún)?，且逐月走低。在天津，業(yè)主掛牌預期已大幅降低，房?jì)r(jià)持續下降，據克而瑞監測，天津新房和二手房?jì)r(jià)差在2023年下半年以來(lái)明顯走闊，截至2024年2月末，天津新房成交均價(jià)為17926元/平方米，二手房則為10136元/平方米，價(jià)差近8000元/平方米。 　　即便是一線(xiàn)城市北京，二手房?jì)r(jià)也在持續走低。據國家統計局數據，2023年9月至2024年2月，北京二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)連續五個(gè)月環(huán)比、同比都在下跌?？硕鹫J為，若二手房?jì)r(jià)格繼續下調，未來(lái)可能會(huì )傳導至新房端。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)當下的形勢也延緩了部分購房者入市的進(jìn)度。陳文靜認為，部分置換需求在二手房賣(mài)出后持幣觀(guān)望情緒仍較重，一定程度延緩了置換新房的速度，同時(shí)部分購房者仍觀(guān)望后續政策出臺落地，等待更適合的時(shí)間入場(chǎng)。整體看，從二手房售出到購買(mǎi)新房之間需要一定時(shí)間。 　　值得一提的是，二手房持續以?xún)r(jià)換量的另一個(gè)結果，是讓新房逐漸喪失價(jià)格優(yōu)勢，形成競爭關(guān)系。 　　張波表示，目前很多一二線(xiàn)城市的二手房其實(shí)是在搶一手房客源，而非熱度傳導。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛，“打新”人群看中的是新盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢，而2023年二季度開(kāi)始，二手房?jì)r(jià)下調幅度加快，不少板塊的一二手倒掛已經(jīng)消失，這就導致新盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢不在，由于二手房中存在不少急售的“筍盤(pán)”，次新二手房?jì)r(jià)格甚至低于新盤(pán)價(jià)格，加之二手房“所見(jiàn)即所得”的優(yōu)勢，導致更多人群愿意選擇優(yōu)質(zhì)次新二手房。 　　上述房企市場(chǎng)負責人也認為，之前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期超供的新房，如今會(huì )轉化成二手房，蠶食新房市場(chǎng)的空間，因此“市場(chǎng)成交總量會(huì )較早恢復，但是新房市場(chǎng)需要更長(cháng)時(shí)間”。 　　不過(guò)，業(yè)內認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)供需兩端政策持續優(yōu)化調整，購房者置業(yè)意愿或將迎來(lái)溫和修復，疊加“白名單”項目融資支持持續落地，項目建設推進(jìn)也有利于提振市場(chǎng)信心，進(jìn)而帶動(dòng)新房銷(xiāo)售邊際好轉。 　　轉自：財經(jīng)