□ 沐 顏
基本案情
2019年10月，李某通過(guò)某房地產(chǎn)中介公司租賃住房，當(dāng)時(shí)由該房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員姜某負(fù)責(zé)為李某提供服務(wù)。經(jīng)過(guò)姜某推薦，李某與房地產(chǎn)中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，承租位于北京市海淀區(qū)的一處房屋，月租金5000元。
根據(jù)合同約定，李某應(yīng)將租金直接匯入租金賬戶或到房地產(chǎn)中介公司營(yíng)業(yè)部付款，也可委托房地產(chǎn)中介公司代交租金，由房地產(chǎn)中介公司將租金存入租金賬戶。
《房屋租賃合同》簽訂當(dāng)日，李某通過(guò)微信向姜某支付了合同約定的3個(gè)月房租、押金和中介費(fèi)，姜某向李某出具了蓋有房地產(chǎn)中介公司公章的收據(jù)，并且把房屋鑰匙交給了李某，李某順利入住。
然而，姜某在收到李某3個(gè)月房租、押金和中介費(fèi)后，并未將款項(xiàng)上交房地產(chǎn)中介公司，而是很快離職。沒(méi)過(guò)多久，房地產(chǎn)中介公司以李某未按《房屋租賃合同》約定支付房租為由，要求李某從所租房屋搬出。經(jīng)多次協(xié)商，李某于2019年11月9日搬離房屋，但房地產(chǎn)中介公司始終拒絕退還租金。為此，李某提起訴訟，要求解除前述《房屋租賃合同》，要求房地產(chǎn)中介公司返還3個(gè)月房租、押金和中介費(fèi)。
法院經(jīng)審理判決，確認(rèn)雙方《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，房地產(chǎn)中介公司須返還租金等費(fèi)用并支付違約金。
焦點(diǎn)問(wèn)題
李某認(rèn)為，通過(guò)房地產(chǎn)中介公司租房，簽訂《房屋租賃合同》并向房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員姜某支付房租、押金和中介費(fèi)，但是還沒(méi)住多久卻被房地產(chǎn)中介公司要求搬出，屬于房地產(chǎn)中介公司違約。因此，李某要求解除前述《房屋租賃合同》，要求房地產(chǎn)中介公司返還房租、押金和中介費(fèi)。
房地產(chǎn)中介公司主張稱，其業(yè)務(wù)員姜某僅在公司工作了1個(gè)月左右，收了李某的錢(qián)后沒(méi)有交給公司，而是攜款潛逃。且李某承租的房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，李某也沒(méi)有按照《房屋租賃合同》的付款方式付款，所以不同意向李某返還房租、押金和中介費(fèi)。
對(duì)此，一審法院認(rèn)為，姜某系房地產(chǎn)中介公司員工，李某將房租交給姜某并未違反合同約定，房地產(chǎn)中介公司未依約交付房屋，李某有權(quán)解除合同。因此，一審法院確認(rèn)合同解除，判令房地產(chǎn)中介公司返還租金等費(fèi)用并支付違約金。房地產(chǎn)中介公司不服一審判決，提起上訴。二審法院審理認(rèn)為，房地產(chǎn)中介公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，合同中對(duì)租金數(shù)額、支付方式等約定明確，且房地產(chǎn)中介公司是專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)中介公司主張李某應(yīng)察覺(jué)交易存在異常的主張不能成立。簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，姜某確實(shí)是房地產(chǎn)中介公司員工，合同上蓋有房地產(chǎn)中介公司的公章，李某履行合同約定的付款義務(wù)向姜某支付款項(xiàng)具有事實(shí)基礎(chǔ)，亦具合理因素，姜某是否將款項(xiàng)交給房地產(chǎn)中介公司與李某無(wú)關(guān)。李某已依約支付款項(xiàng)，房地產(chǎn)中介公司收回房屋后未再向李某提供出租房屋已經(jīng)構(gòu)成違約，一審判決《房屋租賃合同》解除以及判令房地產(chǎn)中介公司返還已付費(fèi)用并支付違約金并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
案件提示
在日常生活中，通過(guò)房地產(chǎn)中介公司租房是常見(jiàn)的租房方式，租客可以通過(guò)房地產(chǎn)中介公司與房東形成租賃合同，也可以直接從房地產(chǎn)中介公司處租賃房地產(chǎn)中介公司從房東處租來(lái)的房屋。在租客與房地產(chǎn)中介公司直接簽訂租賃合同的情況下，房地產(chǎn)中介公司向租客收取租金、押金、中介費(fèi)等費(fèi)用，并向租客提供能夠正常使用的房屋。
雖然合同一方簽訂主體是房地產(chǎn)中介公司，但簽訂合同的具體協(xié)商、溝通以及合同簽訂后如何付款、交房等具體過(guò)程，則是由租客與房地產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員完成，對(duì)于租客而言，房地產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員與房地產(chǎn)中介公司是同一個(gè)主體，因此，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)其業(yè)務(wù)員的行為負(fù)責(zé)。租客即使沒(méi)有按照合同的約定將款項(xiàng)付至指定賬戶，也不能免除房地產(chǎn)中介公司的相應(yīng)責(zé)任，而應(yīng)根據(jù)租客行為與房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員行為之間的關(guān)聯(lián)判斷雙方的責(zé)任。
法官提醒，房地產(chǎn)中介公司招錄業(yè)務(wù)員時(shí)，除核查應(yīng)聘人員的教育背景、業(yè)務(wù)能力、工作經(jīng)歷等信息外，還應(yīng)注重對(duì)業(yè)務(wù)員個(gè)人履歷、信用能力的考察，并且考慮在業(yè)務(wù)員出現(xiàn)欺詐客戶、攜款潛逃等道德風(fēng)險(xiǎn)甚至違法犯罪行為時(shí)如何保護(hù)客戶和自身的權(quán)益。同時(shí)，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和業(yè)務(wù)員的管理，明確要求合同簽訂地點(diǎn)、付款地點(diǎn)和方式等交易行為，規(guī)范公司公章、合同專用章等印章使用，避免業(yè)務(wù)員利用管理漏洞損害客戶和公司利益。本案中，如果房地產(chǎn)中介公司在合同中清楚明白地表示款項(xiàng)不得向業(yè)務(wù)員個(gè)人支付或者變更付款方式需要另行簽字蓋章，并加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)員的管理，就能盡量避免被業(yè)務(wù)員鉆空子攜款潛逃，也能減少租客的損失。
律師提示，租客在簽訂合同前要確認(rèn)房地產(chǎn)中介公司是否取得房東允許出租房屋的授權(quán)，要關(guān)注租賃合同的內(nèi)容，特別應(yīng)重視房屋地點(diǎn)、房屋狀態(tài)、屋內(nèi)設(shè)施、款項(xiàng)支付方式、違約責(zé)任等重要條款，在履行合同時(shí)，要嚴(yán)格落實(shí)并遵守合同約定，不要因?yàn)榕侣闊┒雎詫?duì)合同中約定的房屋以及屋內(nèi)設(shè)施的檢查和清點(diǎn)，避免在租住期間或退租時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。
